二、三线城市成为市场主力房地产投资1-3月同比增长34％。1-3月全国房地产累计开发投资达8846亿元，同比增长34.1％。1-3月商品住宅投资6253亿元，同比增长37.4％，占房地产开发投资的比重为70.7％。

1-3月新开工同比增长23％。1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积3.98亿平方米，同比增长23.4％；增速上看相比于去年达60％的高增速长下滑较大。房屋竣工面积1.28亿平方米，同比增长15.4％。其中施工面积与竣工面积从2010年底开始出现了上行。

3月单月新开工保持增长。从单月值来看，3月全国新开工面积达到2.08亿平，环比增加8.79％，同比增长19.48％。当月房屋竣工面积为0.59亿平，环比减少房地产行业分析师涂力磊SAC执业证书编号：S0850510120001电话：021-23219747Emai：t5535＠htsec。com 联系人贾亚童电话：021-23219421Emai：jiayt＠htsec。com 15.41％，同比增长17.23％。

1-3销售面积同比增长15％。1-3月，全国商品房销售面积1.76亿平方米，比去年同期增长14.9％。其中3月当月的销售面积同比增长了15.77％。1-3月商品房累计销售额达到1万亿元，较去年同期增长27.3％。销售保持增长的原因在于二、三线市场弥补了一线市场的下滑。

行业1-3月资金来源增速有所下滑。1-3月全国房地产资金来源总量达到1.93万亿元，较去年同期增长18.6％。1-3月开发商资金面有所收紧，但从整体资金来源来看仍不会对行业有太负面影响。从1-3月资金来源构成来看，国内贷款占房地产资金来源的20％，利用外资占1％，自筹资金占37％，其他资金占42％。其他资金包括定金、预收款、个人按揭贷款，国内贷款占比进一步下降。

估值和投资。截至4月17日，A股市场TTM市盈率在20.02倍，房地产板块TTM市盈率在21.56倍。我们在2季度投资策略中将行业评级从“中性”提高到“增持”。认为2季度应该提高行业配置比例。

择股逻辑。三条主线可以作为后期择股思路：1）产品符合调控政策、2010和2011年开工量保持高速增长的地产龙头企业。从上市地产公司1季度销售情况可以看到，产品立足普通中小户型和具备2、3线城市战略纵深的地产企业在调控中依旧具备优秀的增长潜力。在政策调控趋向于长期化的形势下，只有能迅速适应政策方向的企业才能得到更大程度发展。主要推荐万科A（000002）、保利地产（600048）、首开股份（600376）、荣盛发展（002146）和保障房建设企业。2）受调控影响较小、未来具备成长空间的商业地产，推荐金融街（000402）和世茂股份（600823）。3）盈利模式在A股地产企业中具备独特优势的京投银泰（600683）。

风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。